In deze kamerbrief (4 juli 2025) reageert het kabinet op het advies “De Olifant onder de kamer”  over de snel groeiende funderingsproblematiek.  De kern: funderingsschade raakt steeds meer woningen, met grote financiële én sociale impact, en vraagt een langjarige aanpak  met samenwerking tussen Rijk, medeoverheden en marktpartijen (banken, verzekeraars, bouwsector).  Het kabinet kiest voor een nationale aanpak  met drie sporen: (1) de randvoorwaarden organiseren, (2) individuele woningeigenaren ondersteunen en (3) een gebiedsgerichte aanpak ondersteunen waar problemen zich opstapelen. Een belangrijk onderdeel is het opbouwen van betrouwbare data en risicomodellen  en uiteindelijk één publieke informatievoorziening met funderingsinformatie, met regie op kwaliteit en standaardisatie. Ook wil het kabinet dat funderingsinformatie vroeg in het woningtransactieproces  beschikbaar komt: idealiter al bij verkoop/advertentie, zodat kopers het kunnen meewegen vóórdat ze bieden. Daarom gaat het Rijk met marktpartijen (o.a. kredietverstrekkers) werken aan een standaard  voor risico-inschatting, aanvullend onderzoek en gevolgen voor kredietverstrekking. Financieel is er voor 2025–2028 €56 miljoen  beschikbaar voor de aanpak, plus €20 miljoen  extra storting in 2026 voor het Fonds Duurzaam Funderingsherstel . Dat fonds heeft sinds 1 juli 2025 landelijke werking  en ondersteunt eigenaren die financiering niet rond krijgen via de reguliere hypotheekmarkt. Tot slot start het kabinet met een gebiedsgerichte “leeraanpak”  in o.a. Friesland, Emmen, Rivierenland, Zaanstad, Rotterdam en Dordrecht om kennis en interventies sneller te ontwikkelen en te delen.

Een nationale aanpak funderingsproblematiek vanuit drie benaderingen De olifant onder de kamer: funderingsrisico hoort óók in de verduurzamingstoolbox Bij verduurzaming kijken we terecht naar isolatie, installaties en subsidies, maar er is nog een factor die vaak te laat wordt meegenomen: funderingsrisico . Het rapport “De Olifant onder de kamer”  laat zien dat funderingsproblematiek een groeiend thema is en grote financiële impact kan hebben voor kopers. Funderingsschade hangt bovendien steeds vaker samen met veranderend klimaat : langdurige droogte  kan grondwaterstanden verlagen en daarmee het risico vergroten, terwijl extreme neerslag  en wateroverlast ook funderingen kan aantasten. Daarom past funderingsinformatie logisch in de verduurzamingstoolbox : het is niet alleen een financieel/technisch thema, maar óók klimaatadaptatie . Als de fundering onzeker is, beïnvloedt dat de waarde en financierbaarheid, maar ook hoeveel ruimte er nog is voor verduurzamingsinvesteringen. Het doel is niet om kopers af te schrikken, maar om eerder realistische keuzes te kunnen maken. Cruciaal is dat deze data niet pas bij taxatie of keuring opduikt, maar zo vroeg mogelijk in het proces beschikbaar is. Wat mij betreft hoort dat dus niet alleen bij de hypotheekadviseur, maar óók bij de makelaar, in de woningpresentatie of dataroom. Dan kan een koper het risico meewegen in bod, financiering en planning van maatregelen. Zo ontstaat een vollediger beeld van “wat kan wél, wat kan later, en wat vraagt eerst aandacht” — en voorkom je verrassingen achteraf.

De ambities zijn helder: een duurzame gebouwde omgeving. Toch worstelen banken met de Green Asset Ratio (GAR). Uit een gezamenlijke analyse van de EEM NL Hub en het Duitse VDP blijkt dat de regels vaak te complex zijn voor de praktijk. ​ Knelpunt: Theorie vs. Praktijk De criteria van de EU Taxonomie sluiten niet goed aan bij nationale wetgeving zoals de EPBD. Hierdoor kunnen veel duurzame woningen niet als 'groen' worden gerapporteerd, wat de financiering remt.   De Oplossingen Harmonisatie: Laat nationale NZEB-definities leidend zijn voor de 'Top 15%'. Vereenvoudiging: Accepteer standaard labelstappen in plaats van complexe PED-berekeningen voor renovaties. Data toegang: Creëer een wettelijke basis (National Access Point) zodat banken GDPR-proof bij EPC-data kunnen.

Gezamenlijke conclusie (NHG + AFM + KPMG): ​ Alle drie bronnen wijzen dezelfde richting op: verduurzaming moet onderdeel worden van de standaard adviesworkflow. De noodzaak zit niet alleen in ‘maatschappelijke ambitie’, maar ook in uitvoerbaarheid (tijd/complexiteit) en verwachtingen aan het adviesproces. Daarom is een integratie met een ketenservice logisch: consistente data/regels/logica, herbruikbaar voor alle pakketten, met rapportage-output voor het dossier.   Roadmap adviespakketten: ​ NHG benoemt expliciet dat ‘verduurzaming volledig in de adviessoftware’ verankerd moet worden en dat versnippering via losse tools een knelpunt is. De AFM geeft aan dat verduurzaming in het adviestraject besproken hoort te worden (o.a. energielabel, leenruimte, productkeuze en financieringsopties). KPMG onderbouwt dat tijdsdruk en complexiteit structurele integratie belemmeren en dat praktische tools en gesprekshulpen tijd besparen en consistentie brengen.

Centraal Planbureau, TNO, Planbureau voor de Leefomgeving  Verduurzamen loont vaak, maar vooral als de woning “past” bij de maatregel. In deze studie blijken woningkenmerken (zoals oppervlakte , bouwperiode  en stookgedrag ) veel bepalender voor de financiële uitkomst dan inkomen. All-electric (elektrische warmtepomp + vergaande isolatie)  is met het huidige beleid voor meer dan de helft van woningeigenaren  en bijna de helft van particuliere huurders  financieel gunstig. Voor circa 40%  is dit zelfs de beste  optie. Het werkt vooral goed bij kleinere woningen , omdat isoleren daar relatief minder kost. Bij corporatiewoningen  maakt “ gratis isolatie ” all-electric voor vrijwel alle zittende huurders de meest aantrekkelijke keuze. Waar isoleren tot de isolatiestandaard niet rendabel is, is alleen een hybride warmtepomp  vaak wél interessant: voor bijna driekwart van alle huishoudens  is dit financieel gunstig, en voor ongeveer 40% van woningeigenaren en particuliere huurders  de beste optie. Dit geldt met name voor grotere woningen , waar isoleren duurder uitvalt. Keerzijde: wie al een hybride warmtepomp heeft, voelt vaak minder prikkel  om daarna nog vergaand na te isoleren. Het stimuleringsbeleid  is cruciaal: zonder  beleid is “niets doen” voor meer dan de helft  financieel gunstiger; met  beleid geldt dat nog maar voor 10% . Tegelijk zegt een positieve businesscase niet automatisch dat mensen het ook doen: financieringsbeperkingen, gedoe/overlast en andere prioriteiten zijn niet meegenomen. Ook zijn comfort, gezondheid en woningwaardestijging niet expliciet doorgerekend. Tot slot geeft de studie een statisch  beeld: in de praktijk verloopt verduurzaming geleidelijk , mede door schaarste aan arbeid/materialen en beperkingen op het elektriciteitsnet. De analyse kijkt alleen naar het huishoudperspectief , niet naar maatschappelijke kosten en baten.

Deze richtlijn beschrijft elementen van goede adviespraktijk zoals door de AFM omschreven. Het document dient als voorbeeld van hoe een adviseur kan voldoen aan de wettelijke vereisten voor het geven van passend advies. Het betreft een marktconsultatie, met als doel de richtlijn te verbeteren op basis van inzichten uit de Nederlandse hypotheekmarkt. Toelichting: Op deze marktconsultatie zal worden gereageerd (er wordt input aangeleverd om de richtlijn aan te scherpen/verbeteren).