Funderingsproblemen raken de woningmarkt: waarom inzicht in risico’s steeds belangrijker wordt
Bijna een half miljoen woningen in Nederland hebben te maken met funderingsproblemen of lopen het risico daarop. Door klimaatverandering en toenemende droogte wordt dit probleem steeds urgenter. Tegelijkertijd veranderen vanaf 1 januari 2027 de hypotheekregels van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daarmee krijgen funderingsrisico’s een directe invloed op de financiering van woningen. Maar hoe zorgen we ervoor dat consumenten en hypotheekadviseurs deze risico’s tijdig herkennen?
“Weet jij wat het funderingsrisico van een woning is?”
Bijna 425.000 woningen lopen risico
De NOS berichtte onlangs over de toenemende funderingsproblematiek in Nederland. Onderzoek van Deltares en TNO laat zien dat naar schatting 425.000 woningen al funderingsproblemen hebben of daar op relatief korte termijn mee te maken kunnen krijgen. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) kan dit aantal door klimaatverandering de komende dertig jaar oplopen tot ongeveer 687.000 panden. De oorzaken verschillen per woning en regio. Langdurige droogte kan bijvoorbeeld leiden tot een dalende grondwaterstand, waardoor houten funderingspalen droog komen te staan en aangetast kunnen worden. Bij woningen met ondiepe funderingen kan krimp van kleigrond juist leiden tot verzakkingen en scheurvorming. De financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn. Funderingsherstel kost regelmatig tienduizenden euro’s en kan in complexe situaties nog veel duurder uitvallen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft eerder berekend dat de totale herstelkosten voor woningen met funderingsproblemen kunnen oplopen tot ruim 11 miljard euro. Voor ongeveer 75.000 woningeigenaren zijn deze kosten naar verwachting niet zelfstandig te financieren. Daarmee is funderingsproblematiek allang niet meer uitsluitend een bouwkundig vraagstuk. Het raakt direct aan de betaalbaarheid, financierbaarheid en waarde van woningen.
Vanaf 2027 verandert de rol van funderingsrisico’s bij hypotheken
Nationale Hypotheek Garantie heeft aangekondigd dat funderingsrisico’s vanaf 1 januari 2027 expliciet onderdeel worden van de Voorwaarden en normen voor hypotheken met NHG. Dit betekent dat geldverstrekkers bij bepaalde financieringsaanvragen rekening moeten houden met mogelijke toekomstige herstelkosten. Sinds 1 april 2026 wordt in het vernieuwde taxatierapport al een funderingsrisico-inschatting opgenomen. Woningen worden daarbij ingedeeld in risicoklassen A tot en met E.
De nieuwe NHG-regels bouwen hierop voort.
Bij woningen met risicoklasse A, B of C is op basis van het toetskader geen aanvullend funderingsonderzoek vereist. Voor woningen met risicoklasse D of E wordt een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Wanneer uit onderzoek blijkt dat sprake is van een hoog funderingsrisico, moeten geldverstrekkers in beginsel rekening houden met de indicatieve herstelkosten bij het bepalen van de maximale financieringslast.
Die kosten worden omgerekend naar een fictieve maandelijkse financieringslast, die vervolgens in mindering wordt gebracht op de toegestane financieringslast van de consument.
Een verhoogd funderingsrisico kan daarmee rechtstreeks gevolgen hebben voor de maximale hypotheek die een consument kan krijgen. Het toetskader is niet alleen relevant bij de aankoop van een woning, maar ook bij hypotheekverhogingen en bepaalde vormen van oversluiten. NHG voorziet daarnaast in specifieke uitzonderingen, bijvoorbeeld bij noodzakelijke kwaliteitsverbeteringen. De definitieve Voorwaarden en normen voor 2027 worden volgens de planning op 1 november 2026 gepubliceerd.
Het funderingsrisico moet eerder zichtbaar worden
De aanscherping van de NHG-regels is een belangrijke ontwikkeling. Tegelijkertijd roept deze een praktische vraag op. Waarom ontdekken consumenten vaak pas tijdens het taxatie- of financieringsproces dat een woning mogelijk een verhoogd funderingsrisico heeft? Een consument kan zich al uitgebreid hebben georiënteerd, een bod hebben uitgebracht en een hypotheekaanvraag hebben voorbereid voordat de mogelijke gevolgen voor de financiering duidelijk worden. Dat kan leiden tot onverwachte onderzoekskosten, onzekerheid over de maximale hypotheek of vertraging in het aankoopproces.
Wij vinden dat dit anders moet.
Informatie over funderingsrisico’s zou al beschikbaar moeten zijn wanneer een consument zich oriënteert op een woning of een gesprek voert met een hypotheekadviseur. Daarbij is het belangrijk onderscheid te maken tussen een geografische risico-indicatie en de daadwerkelijke technische staat van een fundering. Een verhoogd risico in een bepaald gebied betekent immers niet automatisch dat een individuele woning funderingsschade heeft. Het is juist die nuance die goede informatievoorziening noodzakelijk maakt.
You Are On wil hypotheekadviseurs helpen met funderingsdata
Vanuit You Are On werken we aan het toegankelijk maken van woningdata en financiële regelingen voor de hypotheekmarkt. Binnen de ontwikkeling van de HDN Verduurzamingstoolbox kijken we daarom nadrukkelijk verder dan alleen energiebesparing en verduurzaming. Ook klimaatadaptatie en funderingsrisico’s worden steeds belangrijker bij het beoordelen van de toekomstbestendigheid van woningen. Wij willen hypotheekadviseurs en geldverstrekkers helpen door relevante funderingsdata op een toegankelijke manier beschikbaar te maken binnen hun bestaande adviesprocessen.
Denk bijvoorbeeld aan informatie over:
Funderingsrisico’s per woning of gebied: een vroegtijdige indicatie van mogelijke funderingsproblematiek.
Bodemgesteldheid en grondwater: relevante factoren die kunnen bijdragen aan verzakkingen of schade.
Subsidies en financieringsmogelijkheden: inzicht in beschikbare landelijke en lokale regelingen voor funderingsonderzoek en funderingsherstel.
Het doel is om deze gegevens via API’s beschikbaar te maken voor hypotheekadviespakketten, geldverstrekkers en andere partijen binnen de woningmarkt. Zo hoeft een hypotheekadviseur niet zelf verschillende databronnen en regelingen te raadplegen, maar kan relevante informatie onderdeel worden van het reguliere adviesproces. De beschikbare data kan daarbij ondersteunen bij vroegtijdige signalering. Voor een definitieve beoordeling van de fundering blijft waar nodig specialistisch onderzoek noodzakelijk.
Van energielabel naar toekomstbestendige woning
De afgelopen jaren is het energielabel een steeds belangrijkere rol gaan spelen bij hypotheekverstrekking. Een beter energielabel kan bijvoorbeeld invloed hebben op de maximale leencapaciteit en de hypotheekrente. Daardoor kijken hypotheekadviseurs inmiddels veel nadrukkelijker naar de energetische kwaliteit van woningen. Wij verwachten dat funderingsrisico’s en andere klimaatrisico’s een vergelijkbare ontwikkeling gaan doormaken. Want een toekomstbestendige woning is meer dan een energiezuinige woning. Een goed geïsoleerd huis met zonnepanelen en een warmtepomp kan tegelijkertijd kwetsbaar zijn voor bodemdaling, funderingsschade of wateroverlast. Juist daarom is het belangrijk om verschillende aspecten van een woning in samenhang te bekijken. Door woningdata, klimaatrisico’s, verduurzamingsmogelijkheden en financieringsinformatie te combineren, kunnen consumenten beter worden geholpen bij het nemen van financiële beslissingen.
Niet alleen op basis van de huidige betaalbaarheid van een woning, maar ook met aandacht voor mogelijke toekomstige kosten.
Van reactief naar preventief adviseren
De aangekondigde NHG-regels vormen wat ons betreft een belangrijke stap in de juiste richting. Ze maken duidelijk dat funderingsrisico’s niet langer uitsluitend een verantwoordelijkheid zijn van bouwkundig specialisten, maar ook onderdeel worden van het financiële advies. De volgende stap is om deze informatie eerder in de klantreis beschikbaar te maken. Bij voorkeur al voordat een consument een bod uitbrengt of een hypotheekaanvraag start. Dat vraagt om samenwerking tussen dataleveranciers, hypotheekadviseurs, geldverstrekkers, taxateurs en partijen die funderingsonderzoek uitvoeren. Met de HDN Verduurzamingstoolbox willen we bijdragen aan die ontwikkeling door relevante data en financiële informatie toegankelijk te maken via gestandaardiseerde API’s. Ons uitgangspunt is eenvoudig: hoe eerder een consument inzicht krijgt in mogelijke funderingsrisico’s, hoe beter hij of zij daarop kan anticiperen.
Daarmee voorkomen we niet alle funderingsproblemen, maar kunnen we consumenten wel helpen om beter geïnformeerde beslissingen te nemen over hun woning en de financiering daarvan.
En dat is wat ons betreft een belangrijk onderdeel van verantwoord en toekomstbestendig hypotheekadvies.
Bronnen
“Weet jij wat het funderingsrisico van een woning is?”
Opmerkingen