AFM leidraad: verduurzaming en funderingsrisico krijgt de plek die het verdient

jeroenheijnen
4 dagen geleden
4 minuten om te lezen

Op 9 april 2026 publiceerde de AFM haar vernieuwde Leidraad Hypotheekadvisering. Daarin valt één ding direct op: verduurzaming en funderingsproblematiek zijn niet langer bijzaken, maar nadrukkelijk onderdeel van passend hypotheekadvies. De AFM noemt verduurzaming expliciet als nieuw thema en benadrukt dat adviseurs consumenten moeten helpen bij het in kaart brengen van verduurzamingsopties, financieringsmogelijkheden en de financiële gevolgen daarvan.

Dat is een belangrijke en positieve ontwikkeling. Precies dit onderwerp heb ik op 1 april 2026 besproken tijdens het SEH Kennis & Innovatie Event, in de masterclass over verduurzaming in lijn met AFM-kaders. Daar stond centraal dat verduurzaming en funderingsrisico’s niet langer los gezien kunnen worden van goed hypotheekadvies, maar juist vroeg in het proces moeten worden meegenomen.

Meer aandacht voor woningen met label E, F en G

Wat ik sterk vind aan de nieuwe leidraad, is dat de AFM veel explicieter maakt dat adviseurs verduurzaming moeten bespreken, zeker wanneer een klant een woning op het oog heeft met een laag energielabel. In de leidraad staat letterlijk dat dit belang toeneemt bij woningen met energielabel E, F of G. Ook moet het energielabel worden besproken in relatie tot de maximale leenruimte en de keuze voor een hypotheekproduct, bijvoorbeeld wanneer een duurzaamheidskorting mogelijk is.

Dat is precies de beweging die nodig is.

Bij juist deze woningen moet verduurzaming niet pas ná de aankoop ter sprake komen, maar direct aan tafel liggen tijdens het financieringsgesprek. Niet als extraatje, maar als integraal onderdeel van verantwoord adviseren. Een slecht label betekent immers vaak hogere energielasten, meer toekomstig investeringsrisico en een grotere kans dat een klant later alsnog moet verduurzamen onder minder gunstige omstandigheden. De AFM onderstreept ook dat adviseurs klanten kunnen wijzen op de invloed van hoge energiekosten op de betaalbaarheid van de woonlasten en hen kunnen informeren over de manieren om energiebesparende maatregelen te financieren.

Mijn oproep wordt hiermee bevestigd: zet het EBB juist hier standaard in

Voor mij bevestigt deze leidraad iets waar ik al langer voor pleit: gebruik het beschikbare Energie Bespaar Budget juist standaard bij woningen met label E, F en G.

Dat is logisch om drie redenen.

Ten eerste zijn dit de woningen waar de verduurzamingsopgave het grootst is. Ten tweede levert financiering op het moment van aankoop het meeste gemak op voor de klant. En ten derde voorkom je dat verduurzaming blijft hangen in uitstel, losse offertes of een apart traject dat later vaak niet meer gebeurt.

De AFM laat in de leidraad ook zien dat verduurzamingswensen kunnen leiden tot een concreet advies over een hypotheek met een EBB. In het voorbeeld in de leidraad adviseert de adviseur een hypotheek met een Energie Bespaar Budget van €15.000, terwijl voor de inhoudelijke maatregelkeuze wordt verwezen naar een energieadviseur. Dat vind ik een sterk en werkbaar uitgangspunt: de hypotheekadviseur hoeft geen energie-expert te zijn, maar moet wel het onderwerp agenderen en de financiering mogelijk maken.

Funderingsproblematiek hoort ook thuis in het hypotheekgesprek

Minstens zo relevant is dat de AFM nu ook expliciet aandacht vraagt voor funderingsproblematiek. In de leidraad staat dat van adviseurs relevante kennis wordt verwacht over de kans op funderingsschade in de omgeving. Zeker wanneer er concrete signalen zijn, of wanneer risico’s lokaal algemeen bekend zijn, moet de adviseur dit betrekken in het financiële advies. Als een oplossing niet direct mogelijk is, moet de klant op zijn minst bewust worden gemaakt van het financiële risico.

Dat is een grote stap vooruit.

Funderingsschade is namelijk geen theoretisch onderwerp. Het raakt de waarde van de woning, de toekomstige herstelkosten, de financierbaarheid en uiteindelijk ook de betaalbaarheid van wonen. In mijn SEH-masterclass heb ik dit ook benoemd: verduurzaming en funderingsrisico vragen om meer structuur, betere informatie en minder frictie in de praktijk. Niet via extra Excel-bestanden of losse zoektochten, maar via standaardisatie, goede data en een duidelijke plek in het adviesproces.

Van losse aandacht naar structureel onderdeel van passend advies

De kern van deze vernieuwde leidraad is voor mij helder: goed hypotheekadvies gaat niet alleen meer over lening, rente en productvorm. Het gaat ook over de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de woning zelf.

Dat is winst voor consumenten, winst voor adviseurs en uiteindelijk ook winst voor de markt. Want een woning met hoge energielasten of een latent funderingsrisico vraagt om een andere afweging dan een woning die technisch en energetisch op orde is. Door die realiteit eerder en beter mee te nemen, wordt advies niet alleen passender, maar ook eerlijker en toekomstgerichter. De AFM positioneert de leidraad bovendien nadrukkelijk als hulpmiddel voor passend advies en als kader waar de toezichthouder op blijft monitoren.

Mijn conclusie

Ik ben positief over deze publicatie van de AFM.

De leidraad geeft verduurzaming en funderingsproblematiek eindelijk de prominente rol die deze onderwerpen verdienen binnen hypotheekadvisering. Vooral de extra aandacht voor woningen met label E, F en G is belangrijk. Dit zijn precies de woningen waarbij je verduurzaming niet moet doorschuiven, maar direct moet meefinancieren bij aankoop. Dat was mijn boodschap tijdens het SEH Congres van 1 april, en het is goed om te zien dat deze lijn nu duidelijk terugkomt in de AFM-leidraad.

De volgende stap is nu de vertaling naar de praktijk: minder vrijblijvendheid, meer structuur, en slimme ondersteuning in adviesprocessen zodat adviseurs dit ook echt werkbaar kunnen toepassen.