Funderingslabel legt pijnlijk probleem bloot in hypotheekketen
- jeroenheijnen
- 3 apr
- 3 minuten om te lezen
Bijgewerkt op: 6 apr
De introductie van een nieuw funderingslabel lijkt op het eerste gezicht een logische stap. Meer transparantie over de staat van woningen is immers goed voor kopers, adviseurs en geldverstrekkers.
Toch laat de eerste berichtgeving een ander beeld zien.
Kopers worden pas ná aankoop geconfronteerd met funderingsrisico’s. Met directe gevolgen: een lagere leencapaciteit en mogelijk tienduizenden euro’s aan extra kosten.
Dat is geen kinderziekte van een nieuw label.
Dit is een fundamentele ontwerpfout in de keten.
Het echte probleem: informatie komt te laat
De woningmarkt is ingericht als een keten van stappen:
Oriëntatie
Bieden
Aankoop
Hypotheekadvies
Acceptatie
Funderingsinformatie wordt nu pas laat in deze keten zichtbaar — soms zelfs na aankoop.
Dat zorgt voor drie structurele problemen:
1. Verkeerde biedingen
Kopers bieden zonder volledig risicobeeld.
2. Onbetrouwbare financiering
Hypotheekberekeningen blijken achteraf niet te kloppen.
3. Vertraging en uitval
Dossiers moeten opnieuw beoordeeld worden of vallen helemaal uit.
Dit is inefficiënt, kostbaar en ondermijnt vertrouwen in het proces.
Dit raakt direct aan leennormen en risico-inschatting
Voor geldverstrekkers is funderingsproblematiek geen detail, maar een kernrisico:
Waardevermindering van het onderpand
Toekomstige herstelkosten
Hogere kans op betalingsproblemen
Dat een funderingslabel impact heeft op de maximale hypotheek is dus logisch.
Wat níet logisch is:
Dat deze informatie pas beschikbaar komt nadat financiële beslissingen al zijn genomen.
De parallel met verduurzaming (en waarom dit voorspelbaar was)
Dit probleem kennen we al langer uit de verduurzamingshoek.
Ook daar zien we:
Subsidies die pas laat in beeld komen
Energiebesparing die niet wordt meegenomen in leencapaciteit
Adviseurs die moeten werken met incomplete informatie
De rode draad:
Relevante woningdata zit niet op het juiste moment in de klantreis.
Funderingsrisico’s zijn simpelweg de volgende categorie die dit probleem zichtbaar maakt.
De oplossing zit niet in meer labels, maar in betere integratie
Nog een label toevoegen is niet de oplossing.
De echte oplossing zit in wanneer en waar die informatie beschikbaar komt.
Wat nodig is:
1. Vroegtijdig inzicht (oriëntatiefase)
Kopers moeten vóór een bod weten:
Wat is het funderingsrisico?
Wat zijn de potentiële herstelkosten?
2. Integratie in hypotheekadvies
Adviseurs moeten automatisch inzicht krijgen in:
Impact op leencapaciteit
Beschikbare subsidies en financieringsopties
3. Gebruik van brondata en automatisering
Geen handmatige rapporten, maar:
Data uit registraties
Geautomatiseerde risicomodellen
Directe vertaling naar financiële consequenties
Van risico naar kans: betere besluitvorming
Als we dit goed inrichten, verandert het speelveld fundamenteel.
Voor kopers:
Betere keuzes
Minder verrassingen
Realistisch biedgedrag
Voor banken:
Betere risicomodellen
Minder uitval in acceptatie
Stabielere portefeuilles
Voor de markt:
Snellere transacties
Meer transparantie
Betere aansluiting tussen woningkwaliteit en financiering
Dit is precies waar de markt nu naartoe moet
De technologie om dit te realiseren is er al.
In mijn werk zie ik dagelijks dat het mogelijk is om:
Woningdata
Funderingsrisico’s
Verduurzamingsmaatregelen
Subsidies en financiering
samen te brengen in één geïntegreerd advies.
Niet achteraf, maar aan de voorkant van de klantreis.
Conclusie
Het funderingslabel legt geen nieuw probleem bloot. Het maakt een bestaand probleem zichtbaar.
Zolang cruciale woninginformatie pas laat in het proces beschikbaar komt, blijven we:
Verkeerde beslissingen faciliteren
Risico’s verkeerd inschatten
Onnodige kosten creëren
De volgende stap is duidelijk:
integreer deze inzichten vóór het hypotheekadvies.
Wie dat goed doet, heeft niet alleen betere processen —
maar bouwt ook aan een toekomstbestendige woningmarkt.
Benieuwd hoe dit eruitziet in de praktijk?
Bekijk hier de presentatie over de verduurzamingstoolbox op het SEH congres waarin funderingsrisico's een belangrijke plek inneemt:
Opmerkingen